山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳
山 東 省 財 政 廳
關(guān)于印發(fā)《山東省新建物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》的通知
魯建發(fā)〔2016〕5號
各市住房城鄉(xiāng)建設局（建委）、房管局，財政局：
為落實《山東省物業(yè)管理條例》關(guān)于“新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度”的規(guī)定，切實維護購房群眾合法權(quán)益，明確保修期內(nèi)物業(yè)保修責任，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時處理物業(yè)保修期內(nèi)質(zhì)量投訴和糾紛，結(jié)合貫徹《國務院辦公廳關(guān)于清理規(guī)范工程建設領域保證金的通知》（國辦發(fā)〔2016〕49號），減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負擔，根據(jù)《山東省人民政府辦公廳關(guān)于做好房地產(chǎn)領域易發(fā)問題治理工作的通知》（魯政辦字〔2016〕118號）有關(guān)要求，省住房城鄉(xiāng)建設廳、省財政廳對《山東省物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法（試行）》作了修訂，制定了《山東省新建物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳 山東省財政廳
2016年8月18日
山東省新建物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法
第一章 總則
第一條 為了加強全省新建物業(yè)質(zhì)量保修金管理，維護相關(guān)業(yè)主的合法權(quán)益，保障相關(guān)物業(yè)在保修期內(nèi)的正常使用和維修，根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱的新建物業(yè)質(zhì)量保修金（以下簡稱保修金）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）按照規(guī)定比例向物業(yè)主管部門交存的，作為保修期內(nèi)履行質(zhì)量保修義務的資金。
第三條 本辦法適用于全省行政區(qū)域內(nèi)新建物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、退還和監(jiān)管。
第四條 保修金管理堅持統(tǒng)一交存、權(quán)屬明晰、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管的原則。
第五條 省住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全省保修金管理工作的指導和監(jiān)督。
設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)保修金的監(jiān)督管理工作。
第六條 縣級以上物業(yè)主管部門應當明確保修金管理機構(gòu)，具體負責保修金的收取、核算、退還等工作；設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門已設有住宅專項維修資金管理機構(gòu)的，應由該機構(gòu)負責保修金的日常管理工作。
第七條 保修金管理應當接受審計、財政等部門的監(jiān)督檢查。
第二章 交存
第八條 開發(fā)企業(yè)新建用于銷售的物業(yè)，均應按照建筑安裝總造價的3—5%交存保修金，具體標準為低層和多層建筑3%、小高層建筑4%、高層建筑5%。
第九條 各級住房城鄉(xiāng)建設主管部門要鼓勵開發(fā)企業(yè)樹立品牌意識，創(chuàng)建精品工程。經(jīng)物業(yè)主管部門會同房地產(chǎn)開發(fā)主管部門（以下簡稱開發(fā)主管部門）核準，可根據(jù)開發(fā)企業(yè)信用狀況、資質(zhì)等級、售后服務體系建立等情況適當降低保修金收取標準，并應當遵守如下規(guī)定：
（一）開發(fā)企業(yè)購買了承保內(nèi)容、金額、期限不低于保修責任的工程質(zhì)量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存保修金；
（二）通過住宅性能認定終審的3A級、2A級、1A級的開發(fā)項目，可分別相應降低或退還該項目保修金交存比例的3個、2個、1個百分點；
（三）獲得廣廈獎、魯班獎等國家級優(yōu)良工程獎和國家康居示范工程，省優(yōu)秀住宅小區(qū)、泰山杯等省級優(yōu)良工程獎，市級優(yōu)秀住宅小區(qū)等市級優(yōu)良工程獎的項目，可在該項目獲獎后分別退還3個、2個、1個百分點比例的保修金；
（四）開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證體系及售后維修服務體系健全，企業(yè)信用等級較高或者前期物業(yè)管理質(zhì)量控制措施到位的項目，交存標準可適當降低，但最多不超過1個百分點。
前款（二）至（四）項累計計算，實際交存比例最低不得低于新建物業(yè)建筑安裝總造價的1%。
第十條 物業(yè)主管部門可以根據(jù)當?shù)毓こ淘靸r水平統(tǒng)一測算核定不同類型建筑的建筑安裝造價平均數(shù)額，并將開發(fā)企業(yè)需交存的保修金標準和具體數(shù)額函告開發(fā)企業(yè)和商品房預售資金監(jiān)管部門。
第十一條 開發(fā)企業(yè)對交存保修金的數(shù)額有異議的，應當在接到函告后7日內(nèi)向物業(yè)主管部門提出復核申請，物業(yè)主管部門應當及時復核并提出處理意見。
第十二條 實行商品房預售資金監(jiān)管的項目，預售資金監(jiān)管部門應在商品房屋交付前，按物業(yè)主管部門的要求，從預售款中一次性劃轉(zhuǎn)規(guī)定數(shù)額的保修金到指定專戶，并告知開發(fā)企業(yè)。
第十三條 開發(fā)企業(yè)按《國務院辦公廳關(guān)于清理規(guī)范工程建設領域保證金的通知》（國辦發(fā)〔2016〕49號）規(guī)定，預留工程質(zhì)量保證金的，可按物業(yè)主管部門函告的具體數(shù)額轉(zhuǎn)作保修金，交物業(yè)主管部門監(jiān)管，并書面告知預售資金監(jiān)管部門不必從其被監(jiān)管的商品房屋預售款中劃轉(zhuǎn)。
第十四條 參照《國務院辦公廳關(guān)于清理規(guī)范工程建設領域保證金的通知》（國辦發(fā)〔2016〕49號）關(guān)于“推行銀行保函制度”的要求，開發(fā)企業(yè)可以銀行保函方式交存保修金，保函數(shù)額應與應交存的保修金數(shù)額一致，保函有效期應與所承保物業(yè)相關(guān)專項工程的最低保修期限一致。
第十五條 開發(fā)企業(yè)在向業(yè)主辦理商品房屋交付前，應當一次性足額按幢交存保修金，可以現(xiàn)金方式向物業(yè)主管部門指定的帳戶交存，也可以銀行保函方式交存，也可提供物業(yè)主管部門認可的工程質(zhì)量責任保險保單。
第十六條 設區(qū)的市、縣（市）物業(yè)主管部門可根據(jù)物業(yè)類型和本地實際，按本章規(guī)定的交存比例和交存方式，結(jié)合開發(fā)企業(yè)情況及其意向，合理確定保修金的具體收取方式。
第十七條 物業(yè)主管部門收取保修金，應當開具財政主管部門統(tǒng)一印制的財政票據(jù)。
第十八條 在商品房屋交付使用時，開發(fā)企業(yè)應當向業(yè)主提供保修金交存證明。
未交納保修金的項目，開發(fā)企業(yè)不得將商品房屋交付業(yè)主，業(yè)主有權(quán)拒絕接收，開發(fā)主管部門不得辦理商品房屋竣工綜合驗收備案手續(xù)。
第十九條 物業(yè)主管部門應將開發(fā)企業(yè)交存保修金的情況及時通報開發(fā)主管部門，作為開發(fā)企業(yè)辦理開發(fā)項目綜合驗收備案的依據(jù)。開發(fā)主管部門應將保修金交存情況記入開發(fā)企業(yè)信用檔案，并與其社會信用評價掛鉤。
第三章 使用
第二十條 在保修期內(nèi)，物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題需要維修時，開發(fā)企業(yè)經(jīng)開發(fā)主管部門督辦仍不履行保修義務或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修義務的，可按本辦法有關(guān)規(guī)定使用保修金。
第二十一條 正常使用條件下，國家、省規(guī)定的商品房屋的保修范圍和最低保修期限為：
（一）房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎設施工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程為5年，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；
（三）外墻外保溫工程為5年；
（四）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
（五）電氣管線、給排水管道、設備安裝工程為2年；
（六）開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一裝飾裝修的商品房裝修工程為2年。
其他項目的保修期限和保修范圍，由開發(fā)企業(yè)和業(yè)主在商品房銷售合同和質(zhì)量保證書中約定。
商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起計算。
第二十二條 下列情形不屬于保修范圍，不應使用保修金進行維修：
（一）因業(yè)主不當使用物業(yè)或者擅自改動房屋結(jié)構(gòu)、設備位置和不當裝修等造成的物業(yè)質(zhì)量問題；
（二）非開發(fā)企業(yè)建設的專業(yè)經(jīng)營設施設備出現(xiàn)的質(zhì)量問題；
（三）因不可抗力造成的物業(yè)質(zhì)量問題。
第二十三條 保修期內(nèi)，物業(yè)專有部位出現(xiàn)質(zhì)量問題時，開發(fā)企業(yè)接到報修后，應按相關(guān)規(guī)定和商品房質(zhì)量保證書的約定，積極履行保修責任。開發(fā)企業(yè)不履行保修責任的，業(yè)主可向當?shù)亻_發(fā)主管部門投訴，開發(fā)主管部門按有關(guān)規(guī)定進行投訴處理，并督促開發(fā)企業(yè)履行保修責任。經(jīng)督促仍不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修義務的，開發(fā)主管部門出具保修金使用建議書，并將開發(fā)企業(yè)拒不履行保修責任的情況記入企業(yè)信用檔案。
物業(yè)共用部位、共用設施設備出現(xiàn)可以使用保修金的情形時，由物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會向物業(yè)主管部門提出保修金使用申請；業(yè)主委員會尚未成立的，可以由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主推選的業(yè)主代表向物業(yè)主管部門提出保修金使用申請。
第二十四條 物業(yè)主管部門接到保修金使用建議書或使用申請后，經(jīng)核實符合使用保修金政策的，由保修金使用申請人選擇具有相應資格、能力的施工單位進行維修。
第二十五條 承擔維修的單位，應當編制維修方案及資金預算，報物業(yè)主管部門審查后組織維修。
實施維修的物業(yè)服務企業(yè)、施工單位應合理控制維修成本，完成維修后，填寫物業(yè)維修工程費用清單，并由保修金使用申請人簽章確認。
第二十六條 物業(yè)主管部門在收到物業(yè)維修工程費用清單后核實有關(guān)情況，并于20日內(nèi)向保修金使用申請人或維修單位轉(zhuǎn)賬，將維修費用從保修金中列支。
第二十七條 發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或嚴重影響使用功能的緊急搶修事故時，業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)可先行墊資維修，并應當保存相關(guān)證據(jù)，在責任認定明確后，符合本辦法規(guī)定的保修金使用情形的，可以申請使用保修金清償。
第二十八條 保修金使用后，物業(yè)主管部門應在維修工程結(jié)算之日起30日內(nèi)將保修金使用明細函告開發(fā)企業(yè)。
第四章 監(jiān)管及退還
第二十九條 各市、縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門專戶存儲保修金。保修金存儲最長年限為5年。
第三十條 物業(yè)主管部門應當每年以相關(guān)業(yè)主方便查閱的形式，定期公示相關(guān)保修金的交存、使用、退還等情況，接受業(yè)主、開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督。
第三十一條 開發(fā)企業(yè)積極配合，認真履行了相應的保修義務的，物業(yè)主管部門應當在各分部工程保修期滿后30天內(nèi)退還開發(fā)企業(yè)相應部分保修金本息余額。
第三十二條 物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生嚴重質(zhì)量缺陷，經(jīng)反復維修，截止保修期到期仍有影響物業(yè)正常使用的質(zhì)量遺留問題的，保修金暫不予以退還，直至相關(guān)質(zhì)量問題得到修復為止。
第五章 附則
第三十三條 各設區(qū)的市可依據(jù)本辦法，結(jié)合本市實際，制定本行政區(qū)域內(nèi)的保修金管理辦法實施細則。
第三十四條 本辦法自2016年9月1日起實施，有效期5年。省住房城鄉(xiāng)建設廳下發(fā)的《山東省物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法（試行）》（魯建發(fā)〔2010〕18號）同時廢止。
